产权式老年人度假村项目商业计划书

作者:admin 来源: 日期:2014-03-29 15:40:57

前  言

    我国自1999年以来已经进入老年型国家。针对人口老龄化问题,国家出台了一系列应对措施,如增加企业退休人员的基本养老金,实行特困老人的低保救助和社会救助等。但中国未来老年人的绝对数量是如此之大,单纯依靠社会养老很难解决某些现实问题。21世纪我国的老龄化将更加迅速地、大规模地、高龄化地到来,据预测,到2040年,65岁以上老年人口的比例将达到20%以上,也就是每五人就有一位老人。人口老龄化加重了社会负担,使我国的社会保障系统面临困境,但是换另一种角度分析,如何把“银色浪潮”好好利用起来,充分合理地开发“银发资源”,就可以化负担为优势,促进社会经济的发展。

开发“银发资源”,解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。

第一章

老龄化问题对经济的影响,是机遇也是挑战

    老龄化带来的问题更多的是社会、经济负担方面。对经济的负面影响,需要高度重视和妥善解决,但它决不是延迟经济发展的根本障碍。

但是随着社会老龄化程度的加剧,老年人口数量的增加,老年人需求范围的扩大和需求层次的提高,老年产业的市场份额在国民经济的各行业中所占比例不断上升,促使老龄产业的兴起,给经济发展带来新的生机,从而使其成为国民经济的新的增长点,使社会对老年产品及劳务需求增加,从而形成一个庞大的老年消费市场,并由此刺激老年产业的形成和发展。

从另外一个角度来讲,如果老年产业得到发展,那么也就增加了相关商品的种类,扩展了服务的领域,促进了市场的繁荣,增加了社会的财富,扩大了就业的渠道,推动了经济的增长;而老年服务业所产生的关联效应和连锁效应,可以促进其他产业的发展。也就是说,通过关联和连锁效应,老年服务业的发展对整个国民经济的发展大有裨益。

老年人需求市场蕴藏着巨大的商业机遇

去年8月,一家权威机构所做的调查显示,目前我国老年人市场年需求保守的估计也超过4000亿元,到2010年将达到10000亿元,但在目前市场上,专门为老年人提供的产品和服务尚不足1000亿元。老年人需求市场蕴藏着巨大的商业机会。

许多成年人的年人均收入高于老年人退休金,做子女的一贯奉行着"百善孝为先"的准则,"孝"可以说是中国老年产业的一个强有力的支撑点。换句话说,发展老年产业,一部分是来自老年人的直接消费,还有一部分潜在惊人的效益则来源于"孝子们"的间接消费。为老年人提供产品和服务、满足老年人消费需求已成为一个庞大产业,并且有着广阔的市场潜力。

第二章

社会老龄化需求老年住宅

    老年问题涉及千家万户,关系到每一个人,特别是老年人的居住问题直接影响到每一个家庭,打造安居体系已刻不容缓。

老年住宅,有的称“银发住宅”、“养生住宅”、“长寿住宅”、“乐龄住宅”或“关怀住宅”, 是依据老年人的特点和需求设计、建造的专用住宅,是居家养老与社区服务的结合,不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点,更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。 

在北京、上海一些经济发达的城市里,大多数老人出于各方面原因不愿意与子女一起生活。消费观念也有所改变,他们的收入及消费行为开始围绕着自身需要来进行,他们将可能是银发住宅潜在的最大的客户群。另外,中国人传统的“尽孝”思想,使很多子女愿意为父母购买一套银色住宅,让自己的父母得到充分的照顾。

随着经济的发展、社会老龄化问题的加剧、人民生活水平的提高以及观念的变化,老年人住宅的市场需求将不断增长,老年人住宅是对老人的终极关怀。

家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

    自我国70年代中期实行计划生育控制以来,“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后,所面临的是现代生活节奏加快,竞争加剧,压力加大,每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子,生活无规律和精力严重不足,同时,随着老年人观念的变化,不少老年人更加关心生活质量的提高,老年人住宅呼声高涨,呼之欲出。

老年住宅的前景有多广?

老年人住宅需求蕴藏着巨大的市场潜力,解决好数量日益增加的老年人的居住问题,已是世界各国非常重视并普遍研究的课题。我国政府用于退休金的支出逐年加大,1993年为747.3亿元,2000年,全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费达4000亿元。在北京、上海以及沿海一些经济发达的城市里,大多数老人都有一定的经济来源或是领有退休金,且收入较高,子女也有着较高和稳定的收入。出于各方面考虑他们并不愿意与子女一起生活。随着“重积累轻消费,重子女轻自我”的传统消费观念的改变,他们所掌握的财富将主要围绕自我的消费需要进行,他们将可能是老年人住宅潜在的最大的客户群。另外,中国人传统的“尽孝”思想,使很多子女愿意为父母购买一套老年住宅,让父母得到充分的照顾。二者促进了老年人住宅的发展,从而使相关的绿化、生态、基础设施、医疗、通信、文化教育、装饰装修、家用电器以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加再就业,引发新的商机。 

第三章

老年住宅促动社会经济发展

老年住宅将带动相关产业发展

老年住宅客观上存在着一个产业链,而且这个产业链很长,涉及的相关行业和环节很多,对国民经济的带动作用非常突出。随着老年住宅的发展,可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年住宅的发展,需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家政服务等一系列产业和服务业的发展,带动社会经济的发展。而这些产业的发展又可以增加就业,引发商机。

老年住宅的发展,还推动着社会文明程度的提高,间接地带动了社会经济的全面发展。

如今老年人的思想和观念发生了变化,已开始挑选环境好、功能全、服务质量佳的地方颐养天年,对老年住宅的规模、环境、服务、功能需求上,提出了更高的要求和标准。老年住宅与服务的多种需求,构成了一个庞大的市场。而老年住宅所产生的关联效应和连锁效应,可以促进其他产业的发展,比如说老年住宅社区中要搞老年服务就需要有服务机构,要搞老年教育需要有教育机构,要搞老年娱乐需要有娱乐实体,要搞老年医疗需要有医疗卫生机构等等。这样,无形中就刺激了生产资料市场对生产资料的需求,给经营生产资料的厂商带来了商机,给市场注入了活力。

老年住宅打开就业之门

老年住宅的发展建设,是通过关怀老年人的人文理念和一系列关怀老年人的服务体系,体现社区的养老功能。如社区的医疗保健服务部门,可以为老年人进行室内看护,聘请运动学专家、医学专家、营养学专家为老人建立系统的健康指数跟踪服务;在社区里成立各种不同的老年俱乐部,建立老年活动中心、老年图书馆等。这些以老年住宅为依托的相关服务产业,提供了大量的就业岗位,通过招募一些下岗失业人员和困难群众进行再培训、再就业,可以有效解决社会压力。同时也为下岗职工创造更多的就业机会,搭建了更好的就业平台。

老年住宅带动相关服务业的发展,有助于解决老龄社会的社会问题,促进经济社会的发展,在发展经济增加就业岗位的同时,调节就业人口多和岗位短缺的矛盾。随着老年住宅的渐渐发展,成具一定规模后,将会开发出更多的的公益性岗位,实现安排2000人员上岗就业。

老年住宅背后蕴含着深远的社会意义

   老年人住宅问题涉及千家万户。随着我国社会经济的发展,人们在追求长寿健康的同时,更追求居住生活质量的提高。由于老年人对住宅的依赖度与要求比青年人更高,如何发挥老年人的潜能,要根据老年人生活行为特征,变老年人的消极因素为主动因素,使老年人身心愉快,延年益寿,体现全社会对老年人的关心。从广义上来说,我们每个人均要进入老年期,关怀老人住宅的问题,也是直接关心我们自己的未来。老年住宅问题,说到底是一个重要的社会保障,是体现国力和物质文明的重要标志,直接影响社会的稳定与发展。

我们可以预言,中国的老龄产业存在具大的市场空间,如果及时抓住“老年住宅”这一商机,这一产业将给国家、企业和个人带来相当可观的社会效益和经济效益。

随着人口老龄化的进程,发展老年产业离不开政府的支持,政府应该在政策上鼓励全社会、企业、房地产开发商和设计人员为老年人开发、研制、生产老年产品和老年设施,为老年人提供服务。政府应该认识到社会大力发展老年事业,为老年人提供各种服务事业具有双层社会意义,它既是一项社会福利事业,同时又是一项产业,作为社会福利事业,它是不以盈利为目的的特殊社会福利事业,作为产业,它属于社会应该大力提倡、发展的第三产业。为老年人营造好安度幸福晚年生活的空间,是我们义不容辞的责任。

第四章

老年人住宅市场发展趋势

产权式老年人度假村将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观天津市老年人住宅市场的发展现状,各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求,产权式老年度假村的出现将打消老年人养老的多种顾虑,在北京、上海、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱,此类项目的成功开发与销售,可以预示产权式老年人度假村将成为未来老年人住宅市场发展主流。

老年人住宅的开发以中高档为主、辅之中低档产品

对老年人公寓的档次之分,现尚无明确界定,但可以肯定天津市现有的150多家养老院中绝大多数应界定为低档产品,而绝大多数老年人需求的中高档产品严重不足。高档产品市场稀缺,有效需求相对较大。低档产品仍有市场,但需要升级换代。总之中高档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流。

“老年人住宅市场”潜力巨大

2004年国家有关部门通过调查和分析预测,到本世纪一十年代末,中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计,中国老年人消费约每年4000亿人民币,而且随着老年人消费观念的逐步转变,其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场,老年人产业,尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

第五章

天津老年人住房现状及需求分析

老年人住宅明显不足

    安徽省是全国较早进入老龄社会的省份之一。2012年底,全省户籍人口中,60周岁以上老年人口1088.4万人,占总人口的15.7%;65周岁以上老年人口达到680万人,占总人口的9.8%。据统计,到2012年底,全省拥有各类养老床位约26.8万张,其中农村敬老院床位21.7万张,福利院、光荣院床位1.9万张,社会力量兴办养老床位3.2万张;全省共有城市社区养老服务设施1030个;社区居家养老服务信息平台6个,覆盖10个市辖区。根据测算,现在我省每千名老人约拥有20张以上床位。

户型设计不合理、功能相对单一

现有的养老院户型面积大小不等,主要为单人间、双人间和多人间,房屋布局不合理,功能不全,不能满足老年人住宅特殊功能要求,更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。

住宅区规模小、配套设施不足

目前养老公寓以中小型为主,多属传统的养老院、福利院,拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后,生活设施不完善,健身、休闲、娱乐设施单一,医疗护理、保健不配套,服务水平低下,缺乏人性化,不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。

环境质量有待提升

现有的养老院中,绝大部坐落在偏远地区或老城内,噪音和空气污染大,且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房,房屋简陋,内部安全隐患突出,绿化植被缺乏,更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升。

服务人员缺乏专业培训

在养老院从事服务的人员多为下岗职工,他们没有经过专业的上岗培训,缺乏心理和护理专业知识,对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣,而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发,提供人性化的全方位专业服务。

总结:

现有养老院、敬老院均属计划经济的产物,多属行政救助和自助行为。从实际情况看,养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所,功能相对单一,配套设施、管理水平、服务质量落后,人居环境较差,更谈不上什么档次、品质、品位。总之天津市的养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。

第六章

项目选址(地块)应具备的基本条件

    项目以老年人住宅为主,集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求,我们分析认为:作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求:

1、地块中间或周边应该具有水域或者辽阔的视野,因为只有这样的地块条件,住宅周围的环境才会优美,空气必然清新,才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅,满足老年人的生活行为要求。

2、地块周边道路应畅通,水、电、气基础配套设施完善,出入必须有公交线路,而且站点近,以满足老年人探亲访友,出入便捷的需要。

3、地块规模宜大不宜小,以 1000~1200亩为宜,因为老年人虽需要安宁,但更害怕孤独,老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区,居住人口多,才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。

4、地块距离城郊5~10km,距离中心城区15~20 km为宜,老年人住宅不宜选址在非常偏僻处,不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来,更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区,因为这样一来,老年人经常面对或老或病的同伴,看着他们一个个离去,看不到充满活力健康的人群,心理将会承受很大的压力,不利于身心健康。

第七章

项目产品规划概述

    根据老年人身体状况、经济条件和爱好,将项目规划分为三大类。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、医护式公寓。 

宿舍式公寓即寄宿制公寓,住此公寓,老年人如同住集体宿舍一样,安排在社区相同的一些楼房中居住和生活,这类公寓适合单身老人或老夫妇俩居住。

居家式公寓是每家每户自成一体,不受他人干扰,可以是老人夫妇住在一起,也可以是老人夫妇与他们的子女或孙子住在一起,使老年人产生居家的感觉,这种养老实际上是社会化养老与家庭养老的结合。

医护式公寓是将身体有较严重残疾、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一起居住,并由园区内的医疗机构或专门雇佣的护理人员进行护理。这类公寓的医疗条件好,适合子女不在身边的老年人。

项目需占地400亩,规划建筑总面积40万平方米,低密度、低容积率、高绿化率。全区无障碍设计,以两层的TOWNHOUSE为主,联排式住宅,建筑面积一般在每户150至250平米,每户独门独院,拥有一个"有天有地"的自己的院落。辅之以少量的小高层和多层洋房,面积在每户60至150平米。有相应的配套服务设施,有整体的建筑风格,注重细部处理。

第八章

项目特色配套服务体系规划

    项目优美的环境,令人耳目一新的建筑固然重要,但是,优质服务是更稀缺的资源,高尚社区以人为本。本项目为了更好的结合老年人的特点技精神、物质需求开展有特色的知识型社区服务,引进最佳的酒店实践,发挥度假区具有五星级酒店管理的服务模式,将五星级酒店服务与社区物业服务相结合,建立充满爱心和欢乐的社区。

建立以健康、养生为核心的健康养生特色服务,结合一流的物业服务,塑造优秀的社区文化。一个成功的社区项目不仅仅是将住宅销售出去,而且要销售给指定的客户人群,将客户组织起来,建立文明的高尚生活环境,这是更重要的风景,也是现代高尚社区生活质量的保障。

一、健康检测中心

引进先进的健康医疗器械,结合医疗机构的常规项目,开展独具特色、全面反映人群健康状况的检测套餐服务。组织医疗与健康养生专家,根据老人的检测和评价结果,为老人量身定制出一套集运动健身指导、营养配餐、心理调节、养生服务为一体的健康养生指导方法,全面科学地指导老人保养好自己的身体,为生命加油。如有:养生保健检测指导套餐、形体保持检测指导套餐、减肥塑身指导套餐、疾病预防检测指导套餐、膳食营养检测指导套餐、心理保健检测指导套餐等。

二、茶文化中心

茶文化是中国的专利,日本对中国的茶文化进行深入研究并改进为茶道。德国医学专家在癌症治疗的研究过程中,发现中国绿茶对于癌症预防具有重要作用,导致中国绿茶在德国出口量急剧上升。正确饮茶不仅有利于身体健康,而且通过茶文化,有利于文化交流。

大量的事例证明,茶的确具有养生保健、延年益寿、强身美容、防治疾病等等功效,但饮茶不当也会损害健康。

通过专家配置不同种类的养生保健茶叶,指导老人正确选用。

三、养生花卉种植园

可以开辟3亩左右的自留地,用于老年人自己耕种花卉及植物蔬菜等。

四、中医保健美容中心

在引进人才的基础上,从中选出重点中药美容配方,针对常见美容问题,提供美容服务。为老人提供针灸、按摩、刮痧等保健服务,将养生保健与美容结合起来。

五、营养配餐与食疗中心

营养配餐的作用在于,营养成份能够满足运动的需要,控制过量热量的摄取。引进运动员与大众营养配餐软件,可以指导社区老人的科学配餐。

六、健身中心

在会所内设立齐全的体育设施及适合老年人休闲健身的运动场馆(如:门球、沙壶球等),设置阳光浴与吸氧室。

七、图书馆与文化交流中心

博览群书可以陶冶心灵,体育锻炼可以强身,健康养生可以延缓衰老,恢复疲劳。设立统一商务会所,除了具有咖啡厅等传统设施外,设立网吧,图书馆等。

八、理疗室与抗衰老中心

健康与长寿是生命科学研究永恒的主题,衰老机制的研究近年来由于遗传学和分子生物学的结合,使其在分子水平上获得可喜欢的进展,甚至突破进入基因时代。

通过健康养生项目的开展,可以延缓衰老的过程,提高生命的质量。对客户提供衰老状况诊断服务。

第九章

营销思路

    根据老年客户的不同类型需求,建议采用产权销售与出租服务相结合,开发设计各种户型以适应不同类型老人的要求。来将环境生活自然化、社区生活丰富化、家庭生活层次化的健康养生概念和品质生活整合为复合卖点。倡导"健康生活的领跑者"为核心理念,建设符合“中国特色的大型退休生活社区”为目标,树立项目品牌形象做好铺垫。在客户心目中成为个性鲜明、优势独具的特色楼盘,最终赢得市场。

主要的销售办法有三种,第一种是由老年人或开发商帮助将其原有房屋出租,然后租住本项目的老年人住宅的宿舍式公寓。第二种是房屋置换,即将位于市内原有的住房与项目的住房进行补偿差价交换入住,如金额有差别,可采取多退少补的办法。第三种是返本销售入住。即在入住之前交付购房金,待老人百年之后,将房子交回,部分购房本金返还其子女或法定继承人。

结合项目具体情况,在整体推广上,我们将结合工程进度为时间节点进行推广节奏的划分,制定推广策略。将总体规划精雕细琢,先开发景观、会所样板房,提前通过客户营销方式销售,目的是加速资金回收,后开发实际建筑项目。结合售楼处、会所的开放,示范样板区及示范环境的亮相等进行形象展示,整合各种媒体资源,开展相关的主题体验活动,以期对项目销售起到推动作用。

根据每一个推广阶段的时间性划分及推广主题,制定具体的市场手段及实施策略,包含所要达到的效果,所设定的炒作主题、公关活动等。仅为我们的初步想法,其可行性与操作性有待与公司商榷。

市场定位:以高品质的居住空间和充满亲情关怀、健康快乐的生活气息,体现大型退休生活社区独一无二的产品个性特征,强调自然、建筑、人文景观的和谐统一。

总结

    随着我国人口的老龄化,人们生活水平的提高和观念的转变,老年人住宅的社会需求广阔,发展潜力巨大。面对“老年人住宅”这一新兴的地产消费,发展前景是诱人的。虽然它没有巨额的回报,但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的,不失为一项良机。而且它是一项民心工程,值得我们充分关注。